Haber / Duyuru

KONUT VE İŞ YERLERİNİN

İHTİYAÇ SEBEBİYLE (GEREKSİNİM SEBEBİYLE)

TAHLİYESİ VE DAVA ŞARTLARI

 
Türk Borçlar Kanunu gereksinim sebebi ile kira sözleşmesinin sona ermesini ve kiralananın tahliyesini iki ayrı başlıkta incelemiştir. Bunlardan ilki TBK Madde 350 olup madde hükmüne göre; kiraya veren, kira sözleşmesini; kiralananı kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için konut ya da işyeri gereksinimi sebebiyle kullanma zorunluluğu varsa sonlandırabilir. İkinci başlık ise taşınmazın yeni malikinin ihtiyacı olup TBK madde 351 uyarınca; kiralananı sonradan edinen kişi,(taşınmazı satın alan) taşınmazı, kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için konut veya işyeri gereksinimi sebebiyle kullanma zorunluluğu varsa kira sözleşmesini sonlandırabilir. Ancak her iki halde de kira sözleşmesinin sonlanması yani tahliye etmesi hem belli sürelerde hukuki bildirimlerde bulunmaya hem de özel sebeplere bağlanmıştır. Aşağıda bu sebepler ayrıntısı ile incelenecektir.
 
KİRAYA VERENİN GEREKSİNİMİ SEBEBİ İLE TAHLİYE ŞARTLARI
1-    GEREKSİNİM (İHTİYAÇ) BULUNMASI
TBK madde 350 hükmünden de açıkça anlaşılacağı üzere kiraya verenin taşınmazı tahliye edebilmesi için kendisinin, eşinin, altsoy - üstsoyunun veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişilerin aşınmaza gereksinimlerinin bulunması gerekmektedir. Kişinin kendisinin bizzat ihtiyacı olması yanında Kanun eşinin, alsoy-üstsonunun ve bakmakla yükümlü olduğu kişilerin ihtiyaçlarını da sebepler arasında saymıştır. Kanunun saymış olduğu bu diğer kişiler temelde Kanunen bakmakla ya da yardımcı olmakla yükümlü tuttuğu kişilerdir. Kiraya verenin eşinin gereksinimini gidermesi Türk Medeni Kanunu uyarınca eşlerin birbirinden sorumlu ve birbirine yardımcı olmaları hükümleri kapsamındadır. Tabi burada eş’ten kasıt Medeni Kanuna göre remi olarak evlenmiş olduğu eş olup bunun dışında kişinin birlikte yaşadığı resmi nikah olmaksızın evlilik birlikteliği sürdürdüğü kişiler değildir. Altsoy, kişinin çocuk ve torunları olup kişinin altsoyu ile soybağı bulunması yahut evlatlık ilişkisi bulunması şarttır. Üstsoy, kişinin anne – babası, büyükanne – büyükbabası, dede – ninesidir. Kişinin üvey üstsoyu ve kayın hısımları (kayınbaba- kayınvalide) üstsoya dahil değildir ve bu kişilerin ihtiyaçları dolayısıyla tahliye davası açılamaz. Kişinin bakmakla yükümlü olduğu kişilerden kasıt ise; Türk Medeni Kanunu madde 364’tür. TMK madde 364 e göre herkes, yardım etmediği takdirde yoksulluğa düşecek olan üstsoyu ve altsoyu ile kardeşlerine nafaka vermekle yükümlüdür. Altsoy ve üstsoy kavramları TBK madde 350 de açıkça sayıldığından geriye sadece kardeşler kalmaktadır. Yani bakmakla yükümlü olunan kişiler kardeşler olup bu kişilerin gereksinimlerinin kabulü için ise onların yoksulluğa düşmüş ya da düşecek olması gerekmektedir.   
 
2-    GEREKSİNİMİN ZORUNLU, GERÇEK VE SAMİMİ OLMASI
Hem Yargıtay kararları hem de TBK madde 350 lafzında bulunan “kullanım zorunluluğu” ibaresi gereğince hem Kanun hem içtihatlar kiraya veren tarafından ortaya atılan gereksinim sebebinin zorunlu, gerçek ve samimi olması aranmaktadır. Burada hukuk haklı bir sebep olmaksızın kiracının tahliyesini önlemektir. Keza TBK madde 355 haksız tahliyeyi yaptırıma bağlamıştır. Maddeye göre kiraya veren, gereksinim amacıyla kiralananın boşaltılmasını sağladığında, haklı sebep olmaksızın, kiralananı üç yıl geçmedikçe eski kiracısından başkasına kiralayamaz eğer kiralarsa  eski kiracısına son kira yılında ödenmiş olan bir yıllık kira bedelinden az olmamak üzere tazminat ödemekle yükümlüdür.
Gereksinim sebebinin zorunlu, gerçek ve samimi olmasından kasıt, ihtiyacın doğmuş gündeme gelmiş olması, geçici olmaması ve başka/daha iyi bir çarenin bulunmaması olarak izah edilebilir. Muhtemel ihtiyaçlar için tahliye şartı oluşmayacaktır. İhtiyacın zorunlu gerçek ve samimi olduğu dava sürecinde her türlü delil ile ispat edilebilir. Makalemizin sonunda yer vermiş olduğumuz çeşitli Yargıtay kararlar ile zorunlu, gerçek ve samimi kavramları ve belli başlı tahliye sebepleri daha da ayrıntılı olarak görülecektir.
 A
3-    KANUNİ SÜRELERDE BİLDİRİM YAPILMIŞ VE DAVA AÇILMIŞ OLMA ŞARTI
TBK madde 350 uyarınca gereksinim nedeni ile belirli süreli sözleşmelerde sürenin sonunda, belirsiz süreli sözleşmelerde kiraya ilişkin genel hükümlere göre fesih dönemine ve fesih bildirimi için öngörülen sürelere uyularak belirlenecek tarihten başlayarak bir ay içinde dava açılmalıdır. Madde metninden açıkça anlaşılacağı gibi belirli süreli kira sözleşmelerinde kira döneminin sonunda tahliye davası açılabilir. Belirli süreli kira sözleşmelerinde ihtar şartı bulunmamaktadır. Belirsiz süreli kira sözleşmelerinde ise TBK madde 329 uyarınca veren, kira sözleşmesini yerel âdette belirlenen kira kiraya döneminin sonu için veya böyle bir âdetin bulunmaması durumunda, altı aylık kira döneminin sonu için, üç aylık fesih bildirim süresine uyarak feshedebilir. Yani son 6 aylık kira dönemi bitmeden 3 ay evvel bildirimde bulunmak şartı ile kira dönemi sonunda 1 ay içinde tahliye davası açılmalıdır. Belirlenen sürelere göre yapılmamış fesih sonunda açılan tahliye davaları reddedilecektir. Süreler Kamu düzenine ilişkin olup Mahkeme tarafından incelenecektir.
TÜZEL KİŞİLERİN İHTİYAÇ NEDENİYLE İŞYERİ TAHLİYE DAVASI
TBK madde 350 kapsamında kiraya veren kendisi, eşi alt ve üst soyu ve bakmakla yükümlü olduğu kişilerin gereksinimleri dolayısı ile tahliye davaları açabilmektedirler. Ancak tüzel kişiler alt ve üst soyları, eşleri ve bakmakla yükümlü olduğu kişiler olmayacağından sadece kendi gereksinimleri nedeni ile açabilirler. Tüzel kişilerin ihtiyaçları ise sadece işle ilgili olarak kabul edilmektedir. Tüzel kişinin yeni bir işyeri açması, işyerini taşıması gibi hususlar tahliye nedeni olabilmektedirler  
 
YENİ MALİKİN GEREKSİNİMİ SEBEBİ İLE TAHLİYE ŞARTLARI
TBK madde 351 uyarınca Kanun taşınmazı satın alan yeni maliklere ayrıca bir hak tanımıştır. Maddeye göre taşınmazı sonradan edinen kişi, onu kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için konut veya işyeri gereksinimi sebebiyle kullanma zorunluluğu varsa, edinme tarihinden başlayarak bir ay içinde durumu kiracıya yazılı olarak bildirmek koşuluyla, kira sözleşmesini altı ay sonra açacağı bir davayla sona erdirebilir. Kiralananı sonradan edinen kişi, dilerse gereksinim sebebiyle sözleşmeyi sona erdirme hakkını, sözleşme süresinin bitiminden başlayarak bir ay içinde açacağı dava yoluyla da kullanabilir. Bu durumda yine ihtiyacın zorunlu, gerçek ve samimi olması gerekmektedir.
 
KARARLARI İLE GEREKSİNİM SEBEPLERİ
 Kiraya Verenin Yakınlarıyla Oturması
“..... Davacının halasına ait olan bir evde oturmakta olduğu anlaşılmaktadır. Davacı başkasına ait evde oturmaya zorlanamayacağına göre ihtiyaç iddiasının samimi olduğunun kabulü gerekir.” (YARGITAY HGK 2001/6-577 E, 2001/575 K, 07.01.2001T)
“Öte yandan günün koşullarına uygun kira artırma talebinde bulunulması kiralayanın ve mal sahibinin yasal hakkı olduğundan bu durumu aleyhe yorumlamak mümkün değildir. Reşit olan kimse bekâr dahi olsa ailesiyle birlikte oturmaya zorlanamaz. Bu durumda reşit olan ihtiyaçlının bekâr dahi olsa ayrı oturma isteği olağan karşılanmalı, ihtiyaç iddiasının kanıtlandığı kabul edilmelidir. İhtiyaç iddiasının gerçek ve samimi olduğu kanıtlandığından tahliyeye karar verilmesi gerekirken yazılı gerekçeyle davanın reddine karar verilmesi doğru olmadığından hükmün bozulması gerekmiştir.” (YARGITAY 6. HD. 2016/3380 E, 2016/3343 K, 25.04.2016 T)
 
Kiraya Verenin Kirada Oturması
 “İhtiyaçlının kirada olması ihtiyacın varlığı için yeterli olup dava konusu taşınmazın küçük olması ihtiyacın samimi olmadığını göstermez. Bu nedenle davanın kabulüne karar vermek gerekirken yazılı şekilde reddi doğru görülmediğinden hüküm bu nedenle bozulması gerekmiştir.” (YARGITAY 6. HD. 2008/452 E, 2008/3253 K, 18.03.2008 T)
 
Kiralananın Ekonomik Olarak Daha Elverişli Olması
“Toplanan delillere göre davacı kadının dul olup borçlu olduğu, geçim sıkıntısı çektiği lüks ve masraflı büyük bir dairenin kendisine fazla geldiği, daha mütevazı kiralananda oturmak istediği, anlaşılmaktadır ihtiyaç geniş kapsamlı olup, bu şekilde de ihtiyacın varlığının kabulü zorunludur.” (YARGITAY 6. HD. E.1981/11856 E, 1981/3306 K, 27.02.1981 T)
 “…Davacı halen kirada oturmakta olduğunu ve yüksek miktarda kira ödediğini beyan etmiş, dinlenen tanıklar da davacının halen ağabeyinin evinde oturmakta olup, 500-600 YTL kira ödediğini maddi durumu iyi olmadığından kendi evine taşınmak istediğini beyan etmişlerdir. Bu durumda ihtiyacın samimi olduğunun kabulü gerekir…” (YARGITAY 6. HD. 2006/10982 E, 2006/13371 K, 21.12.2006 T)
 
Kiralananın Konum Olarak Oturulan Yerden Daha Elverişli Olması
“Davacı müvekkilin halen oturduğu Bilkent semtinin işyerine, şehir merkezine ve çocuklarının okullarına uzak olduğunu gidip gelmesinin zorluk arz ettiğini ve külfetli olduğunu, işyerine ve okullara yakın olan kiralananda oturmak istediğini iddia etmiş ise de Ankara gibi her türlü ulaşım imkânı olan bir şehirde konutun işyerine uzak oluşu tahliye sebebi sayılamaz. Bu bakımdan ihtiyaç iddiasının varlığı kabul edilmeyeceğinden davanın reddi gerekirken, yazılı şekilde kabul kararı verilmesi hatalı olmuştur.” (YARGITAY 6. HD. 2001/9210 E, 2001/9556 K, 10.12.2001 T)
 
Sağlık Nedenleri
“Davacı hasta olan eşinin tedavi ettirmek için sık sık Çankırı il merkezine gitmek zorunda olduğunu bildirmiş ve iddiasını ispat etmek için ibraz ettiği belgelerden davacının eşinin ger artroz teşhisi ile Çankırı Devlet Hastanesinde yatarak tedavi gördüğü, Ankara Numune Eğitim ve araştırma Hastanesinde tromboflebit tanısıyla konsültasyon ve ultrason tetkiki yaptırdığı anlaşılmaktadır. Bu durumda Eldivan ilçesine bağlı Saray köyünde ikamet eden davacı ve eşinin tam teşekküllü hastanesi bulunan Çankırı ili merkezindeki kiralanana ihtiyacı bulunduğunun kanıtlamış olmasına rağmen kiralananın tahliyesine karar verilmesi gerekirken, yazılı gerekçe ile davanın reddine karar verilmesi doğru değildir. Hüküm bu nedenle bozulmalıdır.” (YARGITAY 6. HD. 2003/6287 E, 2003/6402 K, 25.09.2003 T)
“Davacının halen oturduğu binanın ise yoldan rampa ve sahanlıkları bulunan merdivenlerle ulaşılması gibi davacı ve eşinin yaş durumları dikkate alındığında engel durum teşkil edebilecek nitelikte olduğunun tespit edildiği anlaşılmaktadır. Bu durumda dava konusu yerin davacının oturduğu konuta nazaran daha üstün nitelikte olduğu, davacı ve eşinin yaşlı kişilikleri ve kiralananın bulunduğu binada kızı ve torunlarının oturduğu dikkate alınarak ihtiyacın gerçek, samimi ve zorunlu olduğunun kabulü ile davalının tahliyesine karar vermek gerekirken, yazılı gerekçe ile davanın reddine karar verilmesi doğru değildir.” (YARGITAY 6. HD. 2015/424 E, 2015/1619 K, 19.02.2015 T)
 
Yeni Gereksinimlerin Doğması
“Öte yandan ihtiyaç nişanlı kızın evleneceği olgusuna dayandırılmıştır. Dairemizin yerleşmiş içtihatlarına göre, nişanlı kızın evleneceği iddiasıyla tahliyeye karar verilebilmesi için, ihtiyaçlının evleneceği konusunda ciddi hazırlıkların bulunması ve bu hususun yasal delillerle kanıtlanması gerekir. Bu konuda gerekli inceleme ve araştırma da yapılmamıştır.” (YARGITAY 6. HD. 2013/5711 E, 2013/7127K, 18.04.2013 T)
 
Kiralananın Bulunduğu Yere Taşınma
“Davacının eşi ve çocuklar birlikte görev yaptığı Ağrı ilinde ikamet ettiği, kiralananın bulunduğu Dikiliye yerleşme konusunda kendisi, eşi ve çocuklarının hiçbir ciddi girişimde bulunmadığı anlaşılmıştır. Bu durumda ihtiyaç doğmamıştır. Doğmayan ihtiyaç için tahliye kararı verilemez. Davanın reddine karar verilmesi gerekirken, yazılı şekilde kiralananın tahliyesine karar verilmesi doğru değildir. Hüküm bu nedenle bozulmalıdır.” (YARGITAY 6. HD. 2003/2268 E, 2003/2328 K, 09.04.2003 T)
 
Yeni Gereksinimlerin Doğması
“Öte yandan ihtiyaç nişanlı kızın evleneceği olgusuna dayandırılmıştır. Dairemizin yerleşmiş içtihatlarına göre, nişanlı kızın evleneceği iddiasıyla tahliyeye karar verilebilmesi için, ihtiyaçlının evleneceği konusunda ciddi hazırlıkların bulunması ve bu hususun yasal delillerle kanıtlanması gerekir. Bu konuda gerekli inceleme ve araştırma da yapılmamıştır.” (YARGITAY 6. HD. 2013/571 E, 2013/7127 K, 18.04.2013 T)
 
Kiraya Verenin Tatil Amaçlı Olarak Kullanmak Gibi Geçici Gereksinimlerinin Olması
“Yasada öngörülen ihtiyaç devamlılık arz eden bir ihtiyaç olup, geçici ihtiyaç tahliye nedeni olarak kabul edilmemiştir. Ancak uygulamada yazlık ihtiyacı yaşam biçimi olarak sürekli konut ihtiyacının bir devamı olarak nitelendirilmiştir.” (YARGITAY 6. HD. 2014/13336 E, 2015/39 K, 12.01.2015 T)
“Yasada öngörülen ihtiyaç devamlılık arz eden bir ihtiyaç olup, geçici ihtiyaç tahliye nedeni olarak kabul edilmemiştir. Ancak uygulamada yazlık ihtiyacı yaşam biçimi olarak sürekli konut ihtiyacının bir devamı olarak nitelendirilmiştir. Bu ilkeden hareketle taraflara yazlık ihtiyacına yönelik delillerinin ibrazı için imkân tanınarak dava konusu taşınmazın bulunduğu yer ve mimari yapısı itibariyle yazlık nitelikte olup olmadığı hususunun araştırılması gerekirken eksik inceleme ile davanın reddine karar verilmesi doğru değildir. Hüküm bu nedenle bozulmalıdır.” (YARGITAY 6. HD. 2014/11405 E, 2014/11609 K, 27.10.2014 T)
 
Kiraya Verenin Yurt Dışında Olması
“Yurt dışında çalışan bir kimsenin kesin dönüş yapmamış olması halinde geleceğe yönelik olarak henüz doğmamış bir ihtiyaç için açılan davada tahliye kararı verilemez.” (YARGITAY 3. HD. 2017/4378 E, 2017/12336 K, 20.09.2017 T)
 “Davacı 15 yıldan beri yurt dışında çalışmaktadır. Evli ve 6 çocuk sahibidir. Yurda kesin dönüş yapmamıştır. İzinli olarak ülkeye geldiğinde, köydeki babası evinde misafir olarak kaldığını, eve ihtiyacı olduğunu ileri sürmüştür. Davacının bu ileri sürüşü, dinlenen ve birbirini doğrulayıp tamamlayan yeminli tanık beyanları ile de belirlenmiştir. 6570 sayılı Gayrimenkul Kiraları Hakkındaki Kanun, özü itibariyle sosyal amaçlıdır. Bu niteliği gereği de ekonomik yönden daha güçsüz olan kiracıyı kiralayana karşı koruma eylemini taşımaktadır. Ancak, temel hak ve hürriyetlerden olan mülk edinme hakkının özünü zedelenmekten çekinilmesi ve akit serbestisinin korunması gereği de göz ardı edilmemesi icap eder. O itibarla her olayda uyuşmazlık kendisine özgü koşulları içerisinde 6570 sayılı Kanun ile güdülen amaç ve mülkiyetin kullanılması hakkı ile bir denkleştirmeye tabi tutularak çözüme ulaşılmalıdır. Davacının köydeki baba evinin çok küçük ve aile nüfus sayısı itibariyle yetersiz bulunduğu anlaşıldığı gibi eş ve 6 çocuk ile birlikte otel veya motel türü bir yerde tatil geçirmenin aile bütçesine getireceği külfetin ağırlığı da aşikârdır. Yıllarını çalışarak yurt dışında geçirmiş, belirli bir ekonomik birikime ulaşmış, bu birikimi ile bir mesken edinmiş olan kimsenin, yurt ve akraba özlemi duyacağı, çocuklarının da mümkün olduğu oranda vatanından kopmamalarının arzu edebileceği gayet doğal görülmelidir. Davalı kiracı, bunun aksini kanıtlamak için herhangi bir delil de göstermiş değildir. Kaldı ki, 6570 sayılı Yasa, kiralayanın ihtiyaç sebebi ile kiralananın boşaltılmasından sonra muayyen bir süre içerisinde bu yeri başka bir şahsa yeniden kiraya vermesi halinde cezai müeyyideyi de getirmiştir. Bu durumda, davacının içerisinde bulunduğu özel şartları itibariyle, yıllık tatilini geçirmek üzere Türkiye’ye geldiğinde kalmak üzere açılan bu boşaltma davasında, ihtiyacın gerçek ve samimi olduğunun kabulü gerekir.” (YARGITAY HGK 1992/6-667 E, 1992/755 K, 23.12.11992 T)
 
 “Davacı Almanya'da olduğu halde çocuklarının Türkiye'de eğitim görmeleri için komple bir ev eşyası ile birlikte çocuklarının Türkiye ve dava konusu taşınmazın bulunduğu yere getirip ve Türk okullarına kaydettirdiğini ve bir kiralık ev tutup oturttuğunu ve bir süre sonra da çocukları döndüğü halde eşyanın aynen kiralık evde kaldığını bu sebeple dava konusu yere ihtiyacı bulunduğunu ileri sürüp taşınmazın tahliyesini istemiştir. Gerçekten davacının iddia ettiği bu hususlar aynen ibraz edilen okul kayıtları, faturalar, mahallinde yapılan keşif tutanağı ve tanık sözleriyle doğrulanmıştır. Davacının kendisi Almanya'da bulunmakla beraber çocukları ve özellikle ev eşyaları bakımından dava konusu yere ihtiyacı bulunduğu anlaşılmaktadır. Bu ihtiyaç karşısında tahliye karar vermek gerekirken Almanya'dan ödenmediği esas alınarak davanın reddedilmesi isabetli görülmediğinden kararın bozulması gerekmiştir.” (YARGITAY 6. HD. 1989/15585 E, 1989/17603 K, 16.11.1989 T)